Prečo je ESG dôležitou témou aj pre realitné fondy?

V posledných rokoch sa v investičnom svete stalo ESG (Environmental, Social, Governance) oveľa viac než len bezvýznamnou skratkou, ktorej nikto neprikladal veľkú dôležitosť. Pre realitné fondy už nejde len o „zelený imidž“, ale o nevyhnutnú stratégiu prežitia a prosperity v 21. storočí. Prečo by mal investor, ale aj správcovia budov dbať na to, či sú budovy ekologické a používajú udržateľné riešenia?

Vzhľadom na to, že svetová populácia neustále rastie a dochádza k urbanizácii, dopyt po stavebných metódach šetrných k životnému prostrediu a efektívnych z hľadiska využívania zdrojov nikdy nebol vyšší.

Budovy nie sú len statické objekty z betónu a skla, sú to živé ekosystémy, ktoré spotrebúvajú obrovské množstvo zdrojov. Odhaduje sa, že sektor nehnuteľností je zodpovedný za približne 40 % celosvetových emisií CO2 (OSN-UNEP) a takmer tretinu celosvetovej spotreby energie (IEA, OSN-UNEP). V tomto kontexte už ESG nie je len dobrovoľnou aktivitou pre „dobrý pocit“, ale kritickým pilierom moderného investovania.

Budovy, ktoré ignorujú udržateľné riešenia riskujú viaceré problémy

• Prevádzková efektivita a ochrana pred infláciou

Energeticky úsporné budovy sú v čase energetických kríz a kolísavých cien komodít obrovskou výhodou. Inteligentné systémy riadenia tepla, LED osvetlenie či rekuperácia vzduchu znamenajú reálnu úsporu v tisíckach eur mesačne. Pre nájomcov to znamená nižšie poplatky za energie, čo robí budovu atraktívnejšou aj v náročných ekonomických časoch.

• „Nezaujímavé“ budovy

Toto je jeden z najväčších strašiakov investorov. Budovy, ktoré nespĺňajú moderné ekologické normy, môžu v priebehu nasledujúcej dekády morálne aj technicky zastarať tak rýchlo, že ich predaj alebo prenájom bude takmer nemožný, alebo bude hlboko pod trhovými cenami.

• Magnet pre top nájomcov a talent

Moderné firmy, najmä nadnárodné korporácie, majú dnes jasné ciele v oblasti dekarbonizácie a udržateľnosti. Jednoducho si nemôžu dovoliť sídliť v budove, ktorá plytvá energiou alebo nie je udržateľná. Ak chce správca prilákať stabilných a bonitných nájomcov, musí im ponúknuť priestory, ktoré reprezentujú ich vlastné hodnoty. Udržateľná budova sa tak stáva nástrojom na nábor firiem a talentov, ktorí chcú pracovať v zdravom, modernom a ekologickom prostredí.

• Výhodnejšie financovanie

Banky dnes pri úveroch prísne posudzujú ESG kritériá. Ak budova nie je udržateľná, majiteľ nemusí dostať úver v takom rozsahu ako chcel alebo kupujúci nemusí dostať hypotéku, prípadne môžu byť podmienky úveru alebo hypotéky menej výhodné ako pri iných budovách.

• Spoločenská zodpovednosť

ESG nie je len o životnom prostredí. Písmeno S (Social) hovorí o tom, ako budova ovplyvňuje komunitu – či vytvára bezpečné a verejné priestory, podporuje cyklodopravu alebo je prístupná pre všetkých. Pre prenajímateľov je dôležitá aj kvalita pracovného života ich zamestnancov. Nehnuteľnosti, ktoré ho ignorujú, často šetria na kvalite vnútorného prostredia. To vedie k problémom, ako je slabá ventilácia, nedostatok prirodzeného denného svetla, zlá akustika či toxické výpary z lacných stavebných materiálov, čo sa môže prejaviť napríklad nižšou efektivitou zamestnancov. Tieto faktory môžu mať aj zdravotné dôsledky ako napr. vyššia chorobnosť zamestnancov.

Aké udržateľné riešenia nájdeme v budovách ERSTE Realitnej Renty?

Pre ERSTE Realitnú Rentu (ERR) je udržateľnosť jedným z hlavných pilierov. Potvrdzuje to aj kategorizácia tohto fondu v rámci kritérií EAM ako INTEGRATION, čo znamená začlenenie ESG kritérií do investičného procesu. Cieľom ERR a budov v portfóliu je dosiahnuť energetickú efektívnosť nehnuteľností, byť atraktívnym prenajímateľom pre nájomcov a zohľadňovať sociálne potreby komunity súvisiace s nehnuteľnosťami.

Preto sme na posudzovanie udržateľnosti v budovách vyvinuli aj vlastný nástroj ESG realitný Toolbox. Je to súbor ESG požiadaviek, ktoré sa vyhodnocujú prostredníctvom Dotazníka predbežného hodnotenia ešte pred nákupom budov do portfólia realitného fondu. Skladá sa z dvoch kategórií. Prvá zahŕňa minimálne kritéria na zaradenie kancelárskej nehnuteľnosti do majetku fondu. Druhá obsahuje dodatočné kritériá na základe ktorých možno kancelársku nehnuteľnosť klasifikovať ako udržateľnú. Viac o jednotlivých kategóriách a kritériách sa môžete dočítať tu.

Klingerka

Kancelárska budova Klingerka Offices v Bratislave je navrhnutá s dôrazom na udržateľnosť a zdravé pracovné prostredie, čo potvrdzujú aj prestížne certifikáty BREEAM Excellent a WELL HEALTH-SAFETY Certificate.

Hodnotenie BREEAM Excellent označuje vysokú environmentálnu kvalitu a nadštandardnú udržateľnosť. Budova musí dosiahnuť skóre 70 % až 85 % v kategóriách ako energetická efektívnosť, manažment vody a materiálov, zdravie, ekológia a odpadové hospodárstvo. Získané hodnotenie tak radí Klingerku medzi budovy s vysokým štandardom udržateľnosti.

WELL HEALTH-SAFETY Certificate zase hodnotí opatrenia budov zamerané na zdravie, pohodu a spokojnosť ich užívateľov. Získané hodnotenie potvrdzuje najvyššie štandardy v oblastiach ako sú kvalita vzduchu, prístup k čistej pitnej vode, osvetlenie priestorov a komfort a bezpečnosť pohybu po priestoroch.

Príklady moderných a udržateľných riešení v budove Klingerka:

• Podpora elektromobility- v podzemnej garáži sú k dispozícii štyri nabíjacie stanice pre elektromobily.
• Zelená strecha, ktorá je súčasťou garážového domu, pomáha pri regulácii teploty a zadržiavaní zrážkovej vody.
• Moderné technické vybavenie- priestory využívajú zdvojené podlahy na flexibilnú distribúciu kabeláže a inteligentné systémy riadenia.
• Súčasťou komplexu je relaxačný park s rozlohou 4 000 m², ktorý slúži na oddych zamestnancov, ale aj obyvateľov bytového domu Klingerka. Zároveň prispieva k biodiverzite v danej lokalite.
• Infraštruktúra pre cyklistov- budova disponuje vyhradenými stojiskami pre bicykle, šatňami  a sprchami pre zamestnancov.

Galvaniho Business Center 5

Kancelárska budova Galvaniho Business Center 5 (GBC 5) v Bratislave je postavená v súlade s filozofiou „zelenej architektúry“. Budova je v procese získavania medzinárodného ekologického certifikátu BREEAM Excellent, ktorý potvrdzuje vysoký štandard udržateľnosti.

Príklady moderných a udržateľných riešení v budove Galvaniho Business Center 5 :

• Integrácia solárnych panelov- budova je vybavená fotovoltickými panelmi, ktoré generujú čistú energiu priamo na mieste. Tým prispievajú k znižovaniu prevádzkových nákladov a uhlíkovej stopy.
• Parametricky formovaná fasáda- tektonika okien a celá fasáda budovy inteligentne reagujú na svetelné podmienky a orientáciu voči svetovým stranám. Na južnej strane sú použité vertikálne slnolamy. Systém znižuje tepelné zisky zo slnka a nároky na chladenie.
• Rozsiahly koncept zelene- komplex disponuje viac ako 1 150 m² zelených terás, vegetačných lodžií a vnútorných átrií so zeleňou. Stromy vysadené pred hlavným vchodom navyše vytvárajú prirodzené tienenie presklenej fasády. Tieto prvky zabezpečujú prirodzené vetranie, príjemnú mikroklímu a vizuálny kontakt s prírodou.
• Podpora udržateľnej mobility- v areáli sa nachádzajú nabíjacie stanice pre elektromobily a vyhradené, uzamykateľné priestory pre bicykle so zázemím pre cyklistov.

Zuckermandel

Kancelárske budovy v tomto projekte využívajú moderné technológie zamerané na energetickú efektívnosť, komfort zamestnancov a ochranu životného prostredia, čo potvrdzujú certifikáty BREEAM Excellent a WELL HEALTH-SAFETY Certificate. Ako zodpovedný partner chceme prispieť k znižovaniu emisií a ukázať praktické riešenia pre udržateľnejšie mesto, preto sme sa práve s projektom Zuckermandel zapojili do Klimatickej výzve primátora Bratislavy na rok 2026.

Príklady moderných a udržateľných riešení v budovách projektu Zuckermandel:

• Chladiace trámy, ktoré zabezpečujú tiché a efektívne automatické chladenie a rekuperáciu vzduchu. Adiabatické zvlhčovanie vzduchu umožňuje lepšiu možnosť regulácie.
• Zelené strechy zlepšujú tepelnú izoláciu, zadržiavajú zrážkovú vodu a prispievajú k lepšej mikroklíme v lokalite.
• Automatické tienenie- žalúzie a rolety, ktoré sa zaťahujú podľa intenzity slnečného žiarenia.
• Podpora ekologickej dopravy- pre nájomcov sú pripravené stojiská pre bicykle, sprchy pre cyklistov a nabíjacie stanice pre elektromobily v podzemných garážach.
• Centrálny inteligentný systém riadenia budovy (BMS), ktorý monitoruje a optimalizuje spotrebu energií v reálnom čase.
• Novinkou je aj nainštalovaná strešná fotovoltaická elektráreň, čím sa dosiahne zvýšenie podielu energie z obnoviteľných zdrojov priamo na mieste. Už v prvých mesiacoch sme zaznamenali okolo 11 % spotreby elektriny budovy pokrytej z vlastnej výroby.
• Dôraz sa kladie aj na efektívny manažment starostlivosti o zeleň a spotrebu vody. Pôvodný závlahový systém bol nedávno nahradený inteligentným riešením, ktoré reaguje na aktuálne počasie a prispôsobuje zavlažovanie reálnym podmienkam. Už teraz sú vidno výsledky — pri porovnaní spotreby vody v apríli 2025 a apríli 2026 sa spotrebovalo o 30 % menej vody. V máji to bolo až o 40 % menej.

NORDCITY Poštová

Administratívna budova NORDCITY Poštová v Žiline predstavuje moderný koncept, ktorý kladie dôraz na energetickú efektívnosť, komfort užívateľov a kvalitné vnútorné prostredie. Dôkazom je certifikácia LEED GOLD, ktorú získala ako prvá budova v Žiline.

LEED Gold certifikácia patrí medzi najvyššie úrovne medzinárodného hodnotenia zelených budov, ktorá zohľadňuje energetickú úspornosť, šetrnosť k životnému prostrediu a kvalitu vnútorného prostredia.

Príklady moderných a udržateľných riešení v budove NORDCITY Poštová:

• Efektívny HVAC systém- moderný inteligentný systém vykurovania, chladenia a vetrania, ktorý výrazne znižuje celkovú energetickú náročnosť budovy.
• Kryté átrium s mikroklímou- dominantou interiéru je presklené átrium s jazierkom a exotickými stromami, ktoré prirodzene zvlhčuje vzduch a zlepšuje vnútornú klímu.
• Zelené plochy a mikroklíma- v bezprostrednom okolí budovy sa nachádza množstvo zelene. Súčasťou širšieho komplexu NORDCITY je aj parkovací dom so zelenou strechou, ktorá pomáha pri zadržiavaní zrážkovej vody, znižuje teplotu okolia v letných mesiacoch a zlepšuje kvalitu ovzdušia.
• Odvetrávanie- systém odvetrania je navrhnutý tak, aby zabezpečil čerstvý a čistý vzduch. Pre zabezpečenie čistoty ovzdušia v budove sú pravidelne vykonávané testy pitnej vody a vzduchu. Vzduch je prefiltrovaný dvojitou filtráciou s filtrami triedy F9 a prívod čerstvého vzduchu je zabezpečený vzduchotechnickými jednotkami o výkone 87 000 m3/hod.
• Pre zamestnancov a návštevníkov je k dispozícii nabíjacia infraštruktúra pre elektromobily a zázemie pre cyklistov.
• Zadržiavanie dažďovej vody- v budove sú využívané retenčné systémy na zachytávanie zrážkovej vody a jej následné použitie.

Amazon Reverse Center

Logistické centrum Amazon Reverse Center v Seredi je držiteľom medzinárodného zeleného certifikátu BREEAM In-Use Excellent. Budova s rozlohou viac ako 60 000 m² je navrhnutá s dôrazom na znižovanie emisií, energetickú sebestačnosť a cirkulárnu ekonomiku.

Príklady moderných a udržateľných riešení v budove Amazon Reverse Center:

• Nadštandardná tepelná izolácia- zosilnená izolácia obvodových stien a striech výrazne znižuje prestup tepla a chladu.
• Vysokoúčinná rekuperácia tepla- využitie moderných rotačných výmenníkov na spätné získavanie tepla.
• Vysoký počet stojanov na bicykle.
• Vzduchotesnosť budovy- pokročilé tesniace technológie minimalizujú úniky vzduchu, čo dramaticky znižuje náklady na vykurovanie a chladenie.
• Použité materiály so zreteľom na čo najmenší zásah do životného prostredia- pri plánovaní a výstavbe sa kládol dôraz na maximálne možné zníženie uhlíkovej stopy budovy, väčšina materiálov použitých pri výstavbe má certifikát ISO 14 001.
• V budove sa nachádza zónové osvetlenie v kancelárskej časti, ktoré nie je pri priemyslových budovách bežným štandardom.

Priemyselný park Trenčín- Záblatie

Budova v priemyselnom parku Záblatie bola navrhnutá a postavená s maximálnym dôrazom na ekologické materiály s nízkou uhlíkovou stopou. Nehnuteľnosť zo segmentu logistiky je držiteľom certifikácie BREAAM very good.

Príklady moderných a udržateľných riešení v budove:

• Vybudované jašterovisko a domčeky pre hmyz- cielená podpora lokálnej fauny a vytvorenie bezpečného útočiska pre plazy a hmyz priamo v areáli.
• Výsadba zelene a kríkov- estetické a funkčné zazelenanie priestoru, ktoré znižuje efekt tepelného ostrova a podporuje mikroklímu.
• Vodovodné kohútiky sú vybavené perlátormi na úsporu vody. Ohrev vody prebieha cez solárne kolektory umiestnené na streche. 
• Zadržiavanie dažďovej vody- systém zachytávania zrážok, ktorý odľahčuje kanalizáciu a umožňuje efektívne využitie vody priamo v mieste dopadu.
• Súčasťou areálu sú aj nabíjacie stanice pre elektromobily a elektrobicykle.

 

Upozornenie: Tento dokument je marketingovým oznámením a slúži ako doplnkový zdroj informácií pre investorov, pričom je založený na najlepších informačných zdrojoch dostupných v čase jeho vytvorenia. Uvedené analýzy a závery majú všeobecnú povahu a nezohľadňujú individuálne potreby investorov, pokiaľ ide o výnos, zdaňovanie a mieru akceptovateľného rizika. Informácie boli spracované bez zohľadnenia osobnej situácie možných prijímateľov a ich znalostí a skúseností v oblasti investovania, nepredstavujú poskytnutie investičného poradenstva alebo investičného prieskumu, nie sú ani návrhom na uzatvorenie obchodu zo strany správcovskej spoločnosti a nevyplývajú z neho žiadne záväzky. Výnosy z investície do podielových fondov dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov. Zdrojom použitých informácii je Erste Asset Management GmbH, so sídlom Am Belvedere 1, 1100 Viedeň, Rakúsko, zapísaná v Obchodnom registri Obchodného súdu Viedeň pod registračným číslom 102018 b, podnikajúca v Slovenskej republike prostredníctvom organizačnej zložky Erste Asset Management GmbH, pobočka Slovenská republika, so sídlom Tomášikova 48, 832 65 Bratislava, IČO: 51 410 818, zapísaná v Obchodnom registri Mestského súdu Bratislava III, oddiel: Po, vložka č.: 4550/B, ak nie je uvedené inak. Informácie obsiahnuté v tomto dokumente nie je dovolené ďalej rozširovať bez predchádzajúceho súhlasu spoločnosti Erste Asset Management GmbH, pobočka Slovenská republika.

Dôležité právne upozornenia

Toto je reklamné oznámenie. Pokiaľ nie je uvedené inak, zdroj údajov je spoločnosť Erste Asset Management GmbH. Komunikačným jazykom distribučných miest je nemčina a v prípade správcovskej spoločnosti okrem toho aj angličtina.

Prospekt pre fondy PKIPCP (ako aj jeho prípadné zmeny) sa vypracúva a zverejňuje v súlade s ustanoveniami zákona InvFG 2011 v platnom znení. Pre alternatívne investičné fondy (AIF) spravované spoločnosťou Erste Asset Management GmbH sa v súlade s ustanoveniami zákona AIFMG v spojení so zákonom InvFG 2011 vypracúvajú „Informácie pre investorov podľa § 21 AIFMG“.

Prospekt, „Informácie pre investorov podľa § 21 AIFMG“ ako aj základný informačný list sú v aktuálne platnej verzii k dispozícii na webovej stránke www.erste-am.com v sekcii Povinné zverejnenia a sú bezplatne k dispozícii záujemcom o investovanie v sídle príslušnej správcovskej spoločnosti, ako aj v sídle príslušnej depozitnej banky. Presný dátum posledného zverejnenia prospektu, jazyky, v ktorých je k dispozícii prospekt, resp. „Informácie pre investorov podľa § 21 AIFMG“ a základný informačný list, ako aj prípadné ďalšie miesta, kde je možné dokumenty vyzdvihnúť, sú uvedené na webovej stránke www.erste-am.com. Súhrn práv investorov je k dispozícii v nemeckom a anglickom jazyku na webovej stránke www.erste-am.com/investor-rights, ako aj u správcovskej spoločnosti.

Správcovská spoločnosť môže rozhodnúť o zrušení opatrení, ktoré prijala na účely distribúcie podielových listov v zahraničí, s ohľadom na regulačné požiadavky.

Upozornenie: Chystáte sa kúpiť produkt, ktorý môže byť ťažko zrozumiteľný. Pred prijatím investičného rozhodnutia vám odporúčame prečítať si uvedené dokumenty fondu. Tieto dokumenty môžete bezplatne získať okrem vyššie uvedených miest aj v príslušnom sídle sprostredkovateľskej Sparkasse a v Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG. Dokumenty si môžete stiahnuť aj elektronicky na adrese www.erste-am.com.

Naše analýzy a závery majú všeobecný charakter a nezohľadňujú individuálne charakteristiky našich investorov, pokiaľ ide o výnos, daňovú situáciu, skúsenosti a znalosti, investičný cieľ, finančnú situáciu, schopnosť znášať straty alebo toleranciu voči riziku. Minulý vývoj hodnoty neumožňuje vyvodiť spoľahlivé závery o budúcom vývoji fondu.

Upozornenie: Investovanie do cenných papierov so sebou okrem opísaných príležitostí prináša aj riziká. Hodnota podielových listov a ich výnosy môžu stúpať aj klesať. Aj zmeny výmenných kurzov môžu ovplyvniť hodnotu investície pozitívne aj negatívne. Existuje preto možnosť, že pri spätnom odkúpení podielov dostanete späť menej, ako bola pôvodne investovaná suma. Osoby, ktoré majú záujem o nákup podielov v investičných fondoch, by si pred prípadnou investíciou mali prečítať aktuálny prospekt (prospekty) alebo „Informácie pre investorov podľa § 21 AIFMG“, najmä upozornenia na riziká, ktoré sú v nich uvedené. Ak je mena fondu iná ako domáca mena investora, zmeny príslušného výmenného kurzu môžu pozitívne alebo negatívne ovplyvniť hodnotu investície, ako aj výšku nákladov vznikajúcich vo fonde – prepočítaných na domácu menu.

Tento finančný produkt nesmieme priamo ani nepriamo ponúkať, predávať, ďalej predávať ani dodávať fyzickým alebo právnickým osobám, ktoré majú bydlisko alebo sídlo spoločnosti v krajine, v ktorej je to zákonom zakázané. V takomto prípade nesmieme poskytovať ani žiadne informácie o produkte.

Informácie o obmedzeniach distribúcie fondu americkým alebo ruským štátnym príslušníkom nájdete v príslušných upozorneniach v prospekte alebo v „Informáciách pre investorov podľa § 21 AIFMG“.

Toto oznámenie výslovne nepredstavuje investičné odporúčanie, ale iba odráža aktuálny názor trhu. Toto oznámenie teda nenahrádza investičné poradenstvo.

Tento dokument nepredstavuje distribučnú činnosť správcovskej spoločnosti a nesmie sa preto chápať ako ponuka na nákup alebo predaj finančných alebo investičných nástrojov.

Spoločnosť Erste Asset Management GmbH je prepojená s Erste Bank a rakúskymi sporiteľňami.

Vezmite prosím na vedomie aj „Informácie o nás a našich službách v oblasti cenných papierov“ vašej bankovej inštitúcie.